【賃貸借契約】賃貸借契約の基本と実務対応～ビジネス実務法務検定試験2級～

この記事では、賃貸借契約に関する基礎知識を解説します。

管理職を目指すビジネスパーソンにとって、不動産の取引やオフィス契約など「賃貸契約」は避けて通れないテーマ。法的なリスクや、契約更新時の注意点、目的物の管理義務などを理解していなければ、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

今回は、「なぜその知識が重要なのか」「どう活用できるのか」を具体的にご紹介します。

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設問①：目的物の管理義務について

設問：

賃借人は、目的物を賃貸人に返還するまで、善良な管理者の注意をもって目的物の管理をしなければならない。

正解： 正しい

解説：

民法第400条に基づき、賃借人には「善良な管理者の注意義務」（善管注意義務）があります。

この義務とは、通常の人が一般的に払うべき注意をもって、目的物を丁寧に・きちんと管理する責任のことを指します。

つまり、賃貸人に返すまで、破損や汚損がないよう、丁寧に使わなければならないということです。

要約：

賃借人は、借りている物を返すまで、常識的で丁寧な管理をする義務があります。

「借りた物は大切に使って、壊さず返しましょう」というのが法律上のルールです。

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設問②：原状回復の義務について

設問：

賃貸借契約の終了後、賃借人は、目的物を当該契約終了時の状態のままで、賃貸人に返還すれば足り、当該契約締結時の原状に回復する義務を負わない。

正解： 誤り

解説：

賃貸借契約が終了した場合、賃借人には「原状回復義務」があります。

これは、通常の使用により発生した劣化（経年劣化）を除き、故意・過失による傷や汚れ、設備の破損などについては、元の状態に戻してから返す必要があるということです。

したがって、「終了時のままで返せばよい」というのは誤りです。

要約：

借りていた物は、契約前の状態に戻して返すのが原則です。

「借りた部屋は、キレイにして元通りにしてから返しましょう」ということです。

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設問③：土地の賃貸借契約の更新拒絶について

設問：

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約の存続期間が満了するにあたり、賃借人は、賃貸人に対し当該契約の更新を請求した。この場合において、賃貸人は、当該土地の使用を必要とする事情等を考慮して正当の事由があると認められる時でなければ、当該契約の更新を拒絶する旨の意義を述べることができない。

正解： 正しい

解説：

借地借家法においては、賃貸人が契約更新を拒絶する場合、「正当事由」がなければ更新拒絶は認められません。

たとえば、自分でその土地を使う予定がある、建て替えを予定している等の事情が「正当事由」に該当するかが判断のポイントです。

要約：

賃貸人は、よほどの理由がない限り、土地の契約更新を拒むことはできません。

「土地を返してほしいなら、ちゃんとした理由が必要です」ということです。

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設問④：転借人への請求権について

設問：

賃借人が賃貸人の承諾を得て、目的物を転貸した場合、賃貸人は、転借人に対して、直接賃料の支払いを請求することができない。

正解： 誤り

解説：

民法上、賃借人が賃貸人の承諾を得て目的物を転貸した場合、転借人と賃貸人との間には直接の契約関係（法律関係）は発生しないのが原則です。

しかし、民法第613条に基づき、賃貸人は転借人に対して「賃料相当額の支払い」を直接請求することができます。

これは、賃貸人にとっての保護手段として設けられているものであり、仮に賃借人が家賃を滞納した場合などでも、転借人が建物などの使用を継続している限りは、賃貸人が転借人に対して支払いを求めることができるのです。

つまり、承諾の有無に関わらず、「転貸」が発生した時点で、一定の範囲で賃貸人と転借人の間に“責任の線”が発生します。

要約：

転貸があった場合、賃貸人は、転借人に賃料相当額を直接請求することができます。

「また貸しされてても、借りてる人に家賃を請求できる」というルールです。

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設問⑤：一時使用目的の建物賃貸借と借地借家法

設問：

一時使用目的の建物の賃貸借契約であっても、借地借家法上の建物賃貸借契約の更新等に関する規定が適用される。

正解： 誤り

解説：

借地借家法では、「一時使用目的」の建物賃貸借については、特別に契約更新のルールなどは適用されないとされています。

つまり、旅行用の短期賃貸や展示会などの短期使用など、期間限定かつ明確な使用目的がある場合、借地借家法の保護対象外になります。

要約：

短期間だけ使う建物の賃貸契約には、借地借家法の保護は適用されません。

「短期の契約には、更新ルールは関係ないよ」ということです。

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【まとめ】賃貸契約の法的ポイントを正しく押さえよう！

今回の記事では、賃貸契約に関し、管理職として知っておくべき法律知識を解説してきました。

• 借りた物は善良な管理者の注意で管理する
• 原状回復の義務は原則として必要
• 土地の契約更新は正当な理由がなければ拒絶できない
• 転借人に賃料相当額を直接請求することができる
• 一時使用目的の賃貸借には借地借家法は原則適用されない

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